Как правильно подобрать и оценить потенциал коммерческой недвижимости?

Инвестиции в недвижимость, в том числе в street retail, по-прежнему остаются одним из самых распространенных способов вложений денежных средств, как для предпринимателей и бизнесменов, так и для обычных граждан.

Это связано с тем, что данный способ сохранения и преумножения капитала, особенно в нестабильные времена, ассоциируется с одной стороны с максимальной надежностью вложения денежных средств и минимальными рисками, а с другой – с возможностью получения пассивного дохода с относительно небольшими временными и трудовыми затратами.

Однако, данный способ инвестиций, вложения капитала и диверсификации активов далеко не так прост и понятен, как кажется на первый взгляд. Последующая ликвидность и доходность объекта коммерческой недвижимости зависят от детального анализа и множества факторов, которые необходимо учитывать при выборе объекта инвестирования.

В данной статье расскажу о том, какой алгоритм необходимо применять и на какие факторы обязательно стоит обратить свое внимание, чтобы инвестиции в коммерческую недвижимость принесли максимальные дивиденды с минимальными рисками.

Первичный камеральный анализ:

Получаем данные по объекту: локация и адрес, линия расположения, площадь, этаж, план помещения.

Проводим первоначальный анализ потенциальных экономических показателей, а именно:

— оцениваем рыночную стоимость продажи объектов-аналогов для сопоставления с ценой продажи Объекта

— оцениваем потенциальную стоимость аренды одного квадратного метра Объекта для последующего расчета потенциальной доходности и окупаемости Объекта

На текущий момент среднерыночной окупаемостью считается срок не более 10 лет, а среднерыночная доходность составляет 10% годовых.

Осмотр помещения:

Проводим внешний осмотр Объекта, при котором обращаем внимание на следующие факторы:

— плотность застройки и плотность населения квартала/микрорайона

— наличие трафика

— наличие подъездных путей, в том числе для большегрузного транспорта

— наличие и количество парковочных мест

— расположение главного входа, а также наличие дополнительных (запасных) входов

— количество ступеней и наличие (возможность установки) пандуса

— количество и формат окон

— наличие зоны разгрузки

— возможность и место под размещение вывески

— наличие в непосредственной близости (до 100 метров) к Объекту организаций, ограничивающих реализацию определенных групп товаров, в том числе дошкольных, образовательных, спортивных и медицинских учреждений

— наличие в непосредственной близости организаций-конкурентов (в первую очередь сетевых организаций)

Проводим внутренний осмотр Объекта, при котором обращаем внимание на следующие факторы:

— наличие коммуникаций

— количество зальных помещений свободной планировки

— количество и расположение несущих колонн и стен

— высота потолков

— наличие ремонта

Окончательный камеральный анализ:

Проводим технический анализ, в ходе которого выясняем:

— выделенную мощность электроснабжения кВт

— максимальную нагрузку на пол и межэтажные перекрытия

Проводим брокеридж:

— подбираем потенциальных арендаторов по площади Объекта

— определяем наличие или отсутствие ограничений на реализацию определенных видов продукции

— направляем коммерческие предложения потенциальным арендаторам для определения интереса к локации и соответствия формата помещения

Проводим экономический анализ:

— определяем потенциальную стоимость аренды одного квадратного метра Объекта с учетом полученной информации

— определяем возможность развития прилегающей территории к Объекту (парки, зоны отдыха, торговые центры, объекты инфраструктуры и пр.)

— определяем ликвидность Объекта и потенциальный срок запуска с учетом полученной информации

— определяем ежемесячные суммы коммунальных платежей за Объект (в том числе в адрес УК)

— определяем размер суммы ежегодного налога на имущества по Объекту

— рассчитываем окупаемость и доходность Объекта с учетом полученных данных

Проводим юридический анализ:

— получаем и проверяем правоустанавливающие документы (ЕГРН, документ основание приобретения, технический паспорт)

— проверяем по базам данных собственника на наличие долгов и процедуры банкротства (базы ФССП, Федресурс и иные)

— проверяем и изучаем аукционную документацию (при приобретении Объекта через торги, аукцион, публичное предложение и пр)

Первоочередными и очевидными факторами, влияющими на ликвидность Объекта являются: локация и расположение, плотность населения и трафик, этаж, площадь и планировка.

Наравне с вышеуказанными факторами на практике не меньшее влияние на ликвидность Объекта оказывают неочевидные факторы, такие как:

— ограниченный доступ к Объекту: зачастую Объекты, находящиеся на закрытой или охраняемой территории, имеют меньшую привлекательность и ликвидность в связи с ограниченным доступом, что снижает потенциальный трафик

— наличие зоны разгрузки или дополнительного входа: крупные сетевые магазины и организации рассматривают Объекты исключительно с оборудованной зоной разгрузки, а также многие требуют наличие запасного (служебного) выхода, а в некоторых случаях и целых 2 запасных выхода, что может быть продиктовано нормами пожарной безопасности

— наличие подъездных путей для большегрузного транспорта: в больших сетевых организациях доставка товаров осуществляется крупногабаритным автотранспортом (грузоподъемностью 5 тонн и более) для которых требуются широкие подъездные пути. Однако на практике даже в новых жилых кварталах Объекты оборудованные зоной разгрузки не имеет нормальных подъездных путей, к которым может подъехать вышеуказанный транспорт, что вызывает затруднение с логистикой по доставке товаров и продукции

— количество ступеней при входе в Объект: многие сетевые организации определяют максимальное количество ступеней, которое может быть при входе в Объект. Так наличие лишней ступени может послужить основанием для отказа в согласовании аренды Объекта

— формат остекления: значительное преимущество имеет витринное или панорамное остекление

— планировка помещения: приоритет имеют зальные помещения свободной планировки, но даже в них необходимо обращать внимание на количество и расположение несущих конструкций, так как их расположение может не позволить разместить стандартизированное оборудование сетевых магазинов и организаций, что может послужить основанием для отказа в заключении договора аренды Объекта

— мощность электричества, выделенная на Объект: стандартная оптимальная мощность составляет 15-30 кВт, однако на практике для сетевых магазинов требования по мощности электроснабжения в пределах от 80 до 200 кВт являются нормой. Конечно, данные требования напрямую связаны с размером арендуемой площади

— максимальная нагрузка на пол и межэтажные перекрытия: для ряда сетевых организаций, например, таких как фитнес клубы или дарксторы (магазины-склады), важным фактором является нагрузка на один квадратный метр поверхности пола или перекрытия, иногда показатели доходят до 1-3 тонн. Не соответствие данным показателям является основанием для отказа в заключении договора аренды Объекта

— наличие ограничений для торговли определенными видами продукции: расположение в непосредственной близости к Объекту (частные организации — менее 20 метров, государственные учреждения — менее 70 метров) дошкольных, образовательных, спортивных и медицинских учреждений накладывают запрет на реализацию алкогольной и табачной продукции в Объекте, что в свою очередь снижает потенциальный размер арендной платы от 20 до 40 % в случае размещения в Объекте например сетевого магазина продуктов или ресторана/

Учитывая данные факторы при выборе объекта недвижимости для арендного бизнеса, ваши инвестиции будут защищены от рисков и обеспечат максимальную доходность.

При выборе объекта для инвестиций, я рекомендую обращаться к специалистам. Если вы дорожите своим временем, занимайтесь любимым делом, а данный вопрос доверьте профессиональным игрокам рынка коммерческой недвижимости.

Иван Гузанов, управляющий партнер группы компаний «Прогресс»,

член Комитета по недвижимости подмосковного отделения «ОПОРЫ РОССИИ»